Ao ocupar um papel de protagonista na estratégia do governo federal, o Minha Casa, Minha Vida criou um ambiente frutífero para as incorporadoras que atuam no segmento econômico. A Construtora Plano&Plano é uma dessas empresas que, estimuladas por incentivos financeiros, subsídios e condições favoráveis de crédito, vivem um momento histórico.
“Desde 2022, estamos crescendo repetidamente mais de 30% em lançamentos e vendas”, afirma Renee Silveira, diretora de incorporação da companhia. De fato, a Plano&Plano fechou 2024 com R$ 3,3 bilhões em lançamentos, um aumento de 39,9% em comparação a 2023. As vendas líquidas alcançaram o patamar recorde de R$ 3,4 bilhões, e a receita líquida chegou a R$ 2,6 bilhões — um aumento de R$ 517,4 milhões em relação ao ano anterior.
Enquanto celebra o primeiro trimestre de 2025 com mais de R$ 1 bilhão em lançamentos, a empresa prospera atuando na Faixa 1 do MCMV, grupo frequentemente apontado como menos rentável para as incorporadoras. O segredo está na assertividade da escolha dos terrenos, na mitigação de riscos e na manutenção de parceiros, garante Silveira.
A Plano&Plano se consolidou como uma força no segmento econômico, atualmente impulsionado pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Como vocês aproveitam este ambiente favorável?
Abrimos capital em 2020 e, desde 2022, a Plano&Plano cresce anualmente 30% tanto em vendas quanto em lançamentos. Em São Paulo, 22 a cada 100 apartamentos vendidos via Minha Casa, Minha Vida, são nossos. No ano de 2024, trabalhamos forte na faixa 1 do programa, que atende famílias com renda de até R$ 2.850, o que ajudou a ampliar o nosso VSO (Vendas Sobre Oferta).
Também temos uma marca chamada Unni, criada para desenvolver empreendimentos acima de R$ 350 mil. Com a criação da Faixa 4 e a inclusão recente da classe média no MCMV, hoje podemos dizer que 90% dos nossos produtos estão encaixados no programa e se beneficiam de um ambiente com taxas de juros mais baixas.
A Faixa 1 costuma ser apontada como menos rentável por outras construtoras. Como vocês desenvolvem empreendimentos lucrativos para este público mesmo em cenário de juros altos, escassez de mão de obra e alto custo de construção?
Há muitos anos, nos especializamos numa técnica de construção de alvenaria estrutural, que é mais econômica, rápida e duradoura. Contamos com empreiteiros que conhecem essa técnica e trabalham conosco há mais de 20 anos e temos um plano interno para desenvolver trabalhadores que atuam em pontos como fachada, hidráulica e elétrica. Desde quando se é estagiário até se tornar gerente de obra, eles seguem padrões e aprendem as técnicas, o que evita desperdícios e erros.
Por último, todos os processos são realizados internamente. A Plano&Plano compra o terreno, desenvolve o produto e o constrói. Essa verticalização traz eficiência e garante que esses parceiros nos acompanhem em um ciclo contínuo. Para ilustrar, hoje, estamos com 35 mil unidades em produção em 65 canteiros abertos. É assim que fazemos tudo isso sem abrir mão do lucro.
E quais são as expectativas da companhia para 2025?
Obviamente, a taxa de juros e a taxação das LCIs preocupam o mercado, mas como temos nossa atuação dentro do MCMV, estamos em um ambiente saudável e seguro, que tem cerca de R$ 126 bilhões em funding. Com tudo isso em mente, vemos 2025 como um ano de crescimento, afinal moradia é sempre uma necessidade e o mercado muitas vezes não consegue atender a demanda por habitação.
A Plano&Plano é muito identificada com a cidade de São Paulo, mas recentemente começou a dar sinais de que pretende expandir esse mercado. Para onde vocês planejam ir? E como pretendem realizar este movimento?
São Paulo tem o maior mercado imobiliário do Brasil. É a cidade que mais lança e mais vende imóveis do País, então é uma região que nos dá bastante segurança. Mas existe demanda em todos os municípios e o nosso objetivo, por estratégia e segurança, é expandir o alcance, desde que esteja no nosso conceito de logística.
No ano passado, lançamos dois produtos fora de São Paulo, o Unni Mansões, em Campinas, e o Start Joy, em São Bernardo do Campo. E, neste ano, vamos lançar um empreendimento de médio padrão na região de Alphaville, com plantas de 75 m² até 107 m².
Por outro lado, precisamos entender as demandas específicas de cada local. Em algumas cidades, os moradores exigem varanda ou churrasqueira dentro do apartamento. Além de nos atentarmos às questões logísticas, buscamos entender o perfil do cliente e criar produtos personalizados. Porém, ao realizar esse movimento, temos de lidar com a logística das obras. Quando o empreendimento está a até 50 quilômetros de distância de São Paulo, por exemplo, usamos a mesma logística daqui.
Além de São Paulo, vocês pretendem atuar em outros Estados?
Isso é algo que antes a gente nem considerava, mas agora estamos estudando. Já vemos isso como uma possibilidade.
O tema do painel que você vai participar no Summit Imobiliário é “a onda dos apartamentos compactos no Brasil”. Qual é a importância desta tipologia para o mercado imobiliário atualmente? E como a Plano&Plano explora este potencial?
No Brasil, os imóveis compactos não são como no Japão, onde eles medem de 8 a 10 metros quadrados. Por aqui, se alguém te pergunta quantos metros tem sua casa, você nem sabe, mas vai saber dizer se o imóvel tem um, dois ou três quartos. Ou seja, os imóveis têm de atender à necessidade da família.
Antes da pandemia, construtoras enquadradas no programa, como MRV, Tenda, Cury e Plano&Plano, tinham imóveis que variavam entre 41 e 45 metros quadrados. Depois da pandemia, buscando a maior eficiência dessas plantas, a média passou a ser de 32 a 37 m². Às vezes, dois ou três metros podem desenquadrar o imóvel do programa e do bolso do cliente.
O preço do cimento, a janela e o vidro é o mesmo para todos os segmentos. Qual é a estratégia para encaixar tanto o valor final quanto a parcela daquele imóvel no bolso daquele cliente? É diminuir a área do apartamento. E nós tentamos manter a eficiência da planta desta forma.
Não vejo essa diminuição como um demérito, mas como uma estratégia para continuar produzindo moradia de qualidade para as pessoas que precisam ter onde morar. O maior problema deste cliente é o bolso. Não adianta construir um imóvel de 40 metros quadrados, com uma varanda incrível, se ele não consegue comprar. Assim, ele consegue morar em um apartamento com dois quartos, ter uma cozinha e um espaço para tanque em 33 metros quadrados.
Além de uma demanda econômica, a mudança de comportamento do público impacta no tamanho dos imóveis?
A geração Z, que, em 2024, representou 23% do nosso público, enxerga a compra do imóvel como uma escolha de segurança financeira. Além disso, eles preferem morar em um espaço pequeno, pois não desejam mais acumular tantas coisas e não têm tanto tempo para limpar a casa. Também é um perfil mais aberto a conviver em espaços compartilhados e, ao invés de fazer uma festa em casa, procuram um rooftop para reunir os amigos. A consolidação do coworking e carros compartilhados corroboram isso.
Você falou sobre o espaço para influenciadores. Quais tendências está vendo se consolidar no mercado atualmente? O que vem sendo mais demandado pelos moradores no segmento econômico?
Churrasqueira e piscina. Porém, a piscina é um diferencial que tomamos bastante cuidado para colocar nos empreendimentos por causa do custo do condomínio. Para muitos compradores, este valor não pode ser tão alto.
Outras demandas recentes são a área delivery, que é um espaço para receber encomendas no condomínio, o mercadinho e o rooftop. Também estamos vendo crescer bastante a procura por espaços ligados ao bem-estar, como o espaço relaxamento e o espaço beleza. Às vezes, acrescentamos um ambiente para a prática de ioga e alongamento nos edifícios.
