Em 2020, o dono de uma fazenda em Itaquiraí, no Mato Grosso do Sul, queria vender sua propriedade. A transação aconteceu e o imóvel foi vendido por R$ 19,3 milhões, mas o caminho até o fechamento do negócio acabou em uma longa briga judicial. De um lado, corretores alegavam ter feito a ponte entre comprador e vendedor. Do outro, réus afirmavam que os corretores não tiveram participação na negociação final. Agora, em janeiro de 2025, a Justiça decidiu: os corretores vão receber R$ 2,1 milhões de comissão.
A decisão, da Vara Única da Comarca de Itaquiraí, reconheceu o direito dos intermediários a 5% sobre o valor total da venda. O montante ainda será corrigido pelo IPCA e terá juros de 1% ao mês com base na SELIC. A Justiça também determinou que os réus paguem as custas do processo e os honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.
Como tudo começou - A Fazenda Philomena foi o centro da disputa. Em julho de 2020, os corretores alegam que começaram a trabalhar na aproximação das partes, compartilhando informações sobre o imóvel, como localização, fotos e preço. Eles afirmam que, mesmo sem estarem envolvidos nas etapas finais, foram responsáveis por criar o vínculo inicial entre o comprador e o vendedor.
Para os réus, no entanto, a história foi outra: a negociação teria sido direta, sem a contribuição dos corretores. Eles negaram a existência de um contrato formal e alegaram que os autores do processo não influenciaram no fechamento do negócio.
O ponto central da disputa era a validade de um contrato verbal. No Brasil, contratos assim são permitidos, mas precisam de provas claras de que o serviço foi prestado e de que houve resultado — no caso, a venda da fazenda.
O veredito: papel dos corretores reconhecido - O juiz não teve dúvidas ao analisar as provas, incluindo áudios, mensagens e depoimentos de testemunhas. Na sentença, registrada no dia 19 de janeiro de 2025, ele concluiu que os corretores participaram da negociação ao aproximar as partes e que, por isso, a comissão era devida.
Esse entendimento é baseado no Código Civil, que assegura ao corretor o direito à comissão sempre que ele contribui para o sucesso do negócio, independentemente de estar presente até a assinatura final.
Uma conta que não para de crescer - A condenação inicial de R$ 2,1 milhões pode não ser o valor final. Com a correção monetária e os juros, o montante pode ultrapassar R$ 2,3 milhões até o pagamento. Os réus também terão que arcar com os honorários do advogado da parte vencedora, estimados em 10% do valor atualizado.
E agora? Os réus ainda podem recorrer ao Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul. Se não apresentarem recurso dentro do prazo legal, a decisão será definitiva, permitindo aos corretores cobrar o valor devido judicialmente.
Especialistas alertam que o caso da Fazenda Philomena é um exemplo dos riscos de contratos verbais. Embora legais, eles dependem de provas consistentes para serem reconhecidos em juízo. “A formalização escrita poderia ter evitado essa briga judicial, mas a sentença deixa claro que a Justiça reconhece contratos informais quando há evidências suficientes”, comenta um advogado especialista em direito imobiliário.
Litígio, áudios e provas cruciais - Durante o processo, as partes apresentaram testemunhas, documentos e até áudios. Os corretores chegaram a solicitar que operadoras de telefonia fornecessem registros de ligações, para comprovar que participaram das negociações. A estratégia deu certo.
Já os réus argumentaram que os corretores haviam agido de má-fé ao manipular informações sobre o processo, mas essa alegação foi rejeitada pelo juiz. No final, a sentença reforça um ponto essencial: contratos verbais são válidos, mas precisam ser sustentados por provas robustas.
Agora, com a decisão em mãos, os corretores aguardam o desfecho do processo, que pode ser prorrogado caso os réus entrem com recurso.
