A partir de 2026, entra em vigor o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF dos imóveis”. O sistema passará a reunir dados de cartórios, prefeituras e da Receita Federal, estabelecendo como valor de referência o preço de mercado das propriedades.
A medida integra a Reforma Tributária e será usada como base para a cobrança dos novos impostos sobre consumo — a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), previstos para 2027. No entanto, a atualização dos valores gera apreensão entre proprietários e investidores, principalmente quanto ao impacto no cálculo do IPTU.
Mesmo sem alteração das alíquotas, a atualização do valor venal dos imóveis — utilizado para calcular o imposto — pode resultar em aumento das cobranças. O Ministério da Fazenda e a Receita Federal afirmam que o CIB não cria novos tributos e que não há previsão de alta automática. Ainda assim, especialistas divergem.
Para Ely Wertheim, presidente do Secovi-SP, o cadastro não deve elevar o IPTU em São Paulo e, em áreas supervalorizadas, poderia até reduzir o valor. “Tecnicamente, a gente entende que não haverá aumento. O objetivo do CIB é servir de referência para transações, não para definir imposto”, afirmou.
Já o advogado Vinícius Seixas, do escritório Pinheiro Neto, considera possível que o cruzamento de dados incentive prefeituras a atualizar os valores venais. “Se houver atualização, pode sim haver impacto no IPTU e nos retornos de investidores imobiliários”, disse.
Thiago Yaak, CEO da startup Liquid, lembra que muitos imóveis no Brasil ainda são tributados com valores venais defasados. “Se o CIB aproximar o valor do imposto ao preço real de mercado, moradores de regiões valorizadas podem enfrentar aumentos significativos”, afirmou.
Além do IPTU, o CIB pode influenciar outros tributos, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), pois ambos também usam o valor venal como base de cálculo.
Entre as capitais consultadas, São Paulo, Belo Horizonte, Curitiba e Aracaju afirmaram que não haverá aumento automático de IPTU com a implantação do CIB. Já a prefeitura de Boa Vista reconheceu a possibilidade de elevação do imposto, caso os novos dados apontem valores de mercado maiores que os atuais.
O Rio de Janeiro também admitiu que a integração de informações pode levar a ajustes, mas ressaltou que qualquer mudança dependerá de estudos técnicos e transparência na comunicação com os contribuintes.
Segundo Gustavo Favaron, CEO do GRI Institute, experiências semelhantes já existem em países europeus, como Suécia, Noruega e Holanda. Para ele, o CIB pode trazer mais transparência e liquidez ao mercado, mas o impacto maior será sentido por famílias de classe média, mais sensíveis ao aumento de custos de moradia.
